カテゴリー: 施工の様子

何度もやったことがあるというプロでない限り、リノベを考え始めた人はこれまで知らない領域に足を踏みこむことになって調べると思う、僕もそうだった。

どういう物件を買えばいいのか、情報を求め手探りで検索する人が見つけるのが、基礎と並んで「屋根を触らなくていい物件」という条件だろう。

もちろんそれはその通りだ。屋根工事自体が安くはない、同時に、屋根や外壁がそのままなら必要がない足場をかけるのに、数十万円プラスされてしまう。

でも空き家を取得するにあたり何軒も確認したが、築古で大丈夫な屋根って金属葺くらいだと思う。そういう家が上物タダ同然で安く出てくるのはみたことがない。今回屋根はスレート瓦という種類だ。安くて瓦より軽く施工が早いため古い家に多い材料で、ガルバニウム鋼板に替わられるまでは5割近いシェアを占有したとされる。寿命は30-40年、今回のように35年も経つと見るからに劣化している。このまま放置すれば風で飛ばされる、割れて落下するなど、入居者や第三者に被害が生じるかもしれない。

※日本の屋根は粘土瓦から金属製屋根材に急変 | 日経クロステック（xTECH） (nikkei.com)

だからこう考えた。屋根を全く触らなくていい物件を、安く入手するのは容易ではない。壁付加断熱するならどのみち足場は必要だ。今回壁付加断熱だけして、後日また屋根のために足場をかけるのは無駄だ、スレートなら屋根更新は前提で予算を組む。

ただ、雨漏りしていると野地板や構造が傷み屋根だけではすまない、だから屋根が更新時期なのは許容するけれど、物件探しの際に雨漏りは厳しく見たい。

そういうことでこの機会にガルバニウム鋼板によるカバー工法で屋根を直した。正直屋根を良くしても、多くの場合立地と広さで決定される家賃が上がるわけではない。でも今ある空き家に手を入れる機会を得たなら、見えている未来に投資するのがストックを増やすということだと思う。

同時に破風、鼻隠しにもガルバニウムをまいた。これをすることで傷みが全然違ってくる。

昔の建物は多くの場合で破風や鼻隠しに板金がされていない。これは絶対新築でも耐久性を考慮してやったほうがいい。減額で削ってはならない代表格だ。

軒天ももう限界だった。隣家からの延焼防止は考えなくていい立地なので、新しく作ることはせず、きれいに撤去して垂木を見せる仕上げとしコストダウンした。

今回のプロジェクトもまた、断熱について考えることになった。もう新築なら自分の中でこうしたいという構成はできている。室外側からタイベック気密、付加断熱フェノールフォーム、充填断熱グラスウール、調質気密シート、配線胴縁という形だ。

だけどすでに建っている築古の空き家となると、それぞれ現状に合わせて考える必要がある。さらに事業なので採算がとれなくてはならない。

壁付加断熱

最初に仕様案を作り、見積をまとめたところで、正直言って一瞬迷いが生じた。

付加断熱はやっぱりやらなくちゃだめなんだろうか。

内装はやり直すので内側からはがして、断熱材を入れたらどうだろう。今回築古でも適切なメンテナンスがされていたのか、外壁の状態が良かった。通りがかって住宅工事の様子を見ると、2023年でも付加断熱している新築のほうが少ないくらいだし、外壁をいじらなければ大きくコストダウンが可能だ。

計算で確かめてみる。壁のU値（実質熱貫流率）が0.409W/㎡Kという結果だ。

熱貫流率は熱の通りやすさを表す。0.4W/㎡Kということは温度差1度で1㎡あたり0.4Wの移動がある。開口部を除いた外壁が130㎡あり、室内外の温度差が20℃（冬はほとんどの時間でもっと厳しい）ある条件下では、壁だけで0.4＊130＊20 = 1,040W になってしまう。

では付加断熱でネオマフォーム75mmを貼ってみよう。壁のU値（実質熱貫流率）が0.174W/㎡Kとなる。0.174＊130＊20 = 452.4W、U値を見れば当たり前なんだけれど、付加断熱しない場合の半分以下。壁だけの話をしても仕方ないけれど、これなら人体や家電の内部発熱のほうが多いくらいだ。

倍以上ともなるこれだけの差が24時間、11月から4月のあいだ、毎年毎年数十年にわたって続くのだ。対策はただ一つ、「最初に付加断熱しておく」だけ。たったそれだけのことで、数十年間たくさんのエネルギーを使わずとも暖房でき、朝起きて布団から出るときや、お風呂あがりの寒い思いから解放される。

こうして考えるとやはり2,3地域で付加断熱せず105mmの断熱材で高断熱を名乗るなんて、僕にはできない。グラスウールをより熱抵抗の高いウレタンなどに変えても木部の熱橋もあってそれほど高い性能にはならない。かくしてまた採算より断熱を選んでしまった…まあ結論は最初から決まっていた気もするけれど。

付加断熱はポリイソシアヌレートフォーム75mmとした。

好きに選定できるなら長期耐久性、火災時の安全性などフェノールフォームを使いたい。けれども、今回のようなコストの限られたプロジェクトの場合それよりも重視しなくてはいけないのは、「施工会社が普段使っている」点だ。今回の施工会社は普段からこの材料の75mmを標準的に使用しており、施工や納まりが確立している。また何かあって数枚足りないために現場を止めたり、あるいは多めに頼む必要がない。

熱貫流値は0.021W/㎡Kとフェノールフォームとほぼ同等で、この施工会社の場合はコストが低廉なためお願いすることとなった。

壁充填断熱

壁の充填断熱は高性能グラスウール16k 105mm。耐震性能の関係で筋交いが複数個所生じてしまったが、均一に充填されきっちりとした施工で安心できる。

もちろん防湿気密シートは別張り。計算上は袋入りのグラスウールと変わらないが、賃貸でも妥協してはいけない点だと思う。気密はきっちりと施工しないと性能が出ない、だからコストが上がっても別張りにはこだわりたい。

天井断熱

天井断熱は基本500mm 吹込グラスウールで計画。賃貸で500mmオーバー！と驚かれるが、天井断熱で吹込み量を増やすのは実はコスパがいい。はず。500mmという圧倒的物量感、響きが気に入ってそうしただけ。もちろん、300mmにすればその分多少初期費用は安くなってPMとしては助かるけれど、そんなところでロマンを犠牲にして採算気にするなら、空き家断熱賃貸なんてやってられない。

窓

工事前の建物は、当時流行りの意匠だったのか、窓という窓が出窓だった。出窓部分は断熱材の入らない熱的弱点で、やはり寒かったのか内窓が追加され、窓際のスペースは有効活用されていなかった。付加断熱することで外壁は作り直すため、弱点の出窓はすべて解体し、計算に基づき日射取得方向の開口を大きくしている。

今回窓はすべてトリプルシャノンIIxを採用した。ガラスは南方向をESクリア、他方向をESクリアスーパーとした。このESクリアは新住協鎌田先生の講演でもたびたび登場するガラスだ。普通のトリプルガラスは断熱性能を上げると日射熱取得率も下がってしまう。晴天率が高く、冬期積極的に太陽の光を入れて暖房としたい建設地。このESクリアを使うと日射遮蔽型の断熱性能と同等で、ペアガラスのような日射熱取得が可能となる。まあ、チートのようなガラスですね。

他メーカーの樹脂サッシトリプルガラス同様、引違窓にすると中空層が10mm程度になってしまい、15-16mmあるほかの窓と比較して熱貫流率が3割程度低下する。そのため引違窓は工事前の10か所から2か所と最小限に減らし、FIXやドレーキップに変更して採用した。

本当は同じエクセルシャノンが満を持して開発した新世代製品 NS50トリプルを導入したかった。性能は明らかに高く、価格差はそれほどないと案内を受けていた。しかし着工前に窓リノベ補助金の予算枠については様々な情報が飛び交っており、23年5月発売開始の製品を採用することは、PMとしての経験がNOと判断した。(その後断熱仲間との情報交換で、NS50がまだESクリアスーパーしかないことを知った。エクセルシャノンの方にも確認したが、2023年6月現在ではESクリアはラインナップになく選べない。判断は正しかった。）

やり残したこと

付加断熱をきちんとやる。耐震補強と合わせて充填断熱もしっかり入れる。計算して開口を大きく変え、性能の良いものを導入する。結果的にスケルトンリノベとなり内装もすべて新しくなった。

僕は古いものを大切に使うのが好きだ。木が使われて磨かれた風合い、変化した色。新しいものにはない年月の味わいを感じる。今回のリノベでは性能向上のための工事でこの家がこれまであった時間が見当たらなくなってしまった。それが唯一心残りではある。

まあでもPMとしては現時点のベストを尽くした。ここまでやったのだから、さらに挑戦したいことには次のプロジェクトが待っている。

大地震の揺れに対する木造住宅の安全性は、「上部構造評点」で表される。一般的には上部構造評点が1.0以上あれば、耐震性が確保されていると判断され、1.0未満の場合は耐震補強が必要である。既存木造住宅の上部構造評点1.0、1.25、1.5は、品確法において耐震等級1、2、3に相当するとされる。

数値的には最低でも1.0以上にする必要があるが、僕自身はそこに深い思い入れはなかった。これまで自宅やオフィスの計画では耐震等級3で新築してきたが、建築家さんが構造設計に依頼するから、今後の資産価値などを考えて「3が良い」と言っただけ。すべてやってもらえるので深く考える必要もなかった。

今回は予算の制約が強く、リノベーションでの構造強化の難しさもわからない。購入時に立地は土砂災害、水害ハザードマップでエリア外であることを確認している。地震については政府地震調査研究推進本部の予測でも今後30年間に震度６弱以上の揺れに見舞われる確率は低いとされ、活断層も認められていない。だから最低限1.0以上あればいいだろう、最初はそんな気持ちだった。

そもそも、スケルトンにした時点で十分もとよりは強くなる。比較的構造の状態はいいと言えるこの家でも、やはり造作風呂の柱は腐朽していた。

古い家では人為的な理由で耐震性が低下しているケースも多い。この家でもキッチンのレンジフード設置工事によって筋交が分断されていた。

こうした部分は全て交換是正対象となる。もとより厳しいプロジェクト、PMとしては採算を犠牲にして要求水準を上げることには抵抗がある。

しかし、一度工事が完了すれば戻ることはできない。追分で見つけた古びた小さな空き家、それは静かで控えめな存在だが、そのまま計画を進めるには何かが引っ掛かる。仕様を確定するギリギリのタイミングで構造に詳しい知人の設計者に相談した。

「考えなおしたほうがいい」

知人はそれはもうきっぱりと断言した。彼の感覚では、リノベして1.0なんて住みながらの工事で解体がほとんどできないとか、ごく小規模でやむを得ない時だけの最低ライン。スケルトンまでして1.0で妥協するのはもったいない。地震の揺れなんて個々の敷地レベルで予測するのは無理だ、日本列島に住む以上、最低1.25にするべきで、できるなら1.5以上を目指してもいいという。

彼の意見もあり、1.25以上の上部構造評点を仕様に再設定。計算に基づいた様々な補強工事を実施することになった。
新築時には必ず目にするホールダウン金物は、地震の際に基礎と土台から柱が抜け出すのを防ぐための存在だ。阪神大震災後の建築基準法改正（2000年）によって、新築工事では義務付けられたが、古い建物では設置されていないことが多い。この家もそうだ。

専門業者によって基礎にあと施工でホールダウン金物を取り付ける。

新たな柱を建て、耐力壁を設ける。筋交いを追加し、金物を取り付ける。

新たな骨組みと壁によって築き上げられ、こうしてその家は静かで控えめながら、身を守る強さを手に入れることができた。

かつて、この住居はその所有者にとって、心地よい場所であった。下仁田から小諸方面へ軽井沢町を横断する通りから、追分の国有林に向かって坂を登るそこに、緑に囲まれた静かな一軒家はあった。

目覚めると、小鳥たちの囀りが耳に響く。子どもたちを学校へ送り出した後、近所で働き、夕暮れ時には家族で食事を楽しむ。しかし子どもたちが巣立ちしばらくたつと、若かった時は無関心だったことが、いつしか気になるようになってきた。山での暮らしは少なくない光熱費を必要としていた。そして何よりも、冬の寒さが身に染みる。ついには手放す決断をし、家は解体される日を待つことになった。

その売土地を購入した新たなオーナーは（家はまだ残っていたが、不動産会社の見立てでは価値は無いものとして、土地として売買され買い手がつき次第解体するとされていた）いくらか変わった人間だった。この住居を解体せず、光熱費や冬の寒さに悩まされることの無い賃貸住宅に再生したいという。まだ見たことのないような仕事に積極的に取り組む業者はいなかったが、オーナーが信頼する建設会社が可能性調査のため訪れることになり、社内の若き設計士が指名された。

数週間後に彼女が提案した案は、まるで宇宙から飛来したような異質なアイデアであった。A案は、リビングとダイニングを隔てる壁を取り払い、現代的な広いLDKを作るものだ。きわめて想像しやすく、オーナーが設計者を案内した際に話したのもそのような内容だった。しかしB案は、この建物の2階中央部分を撤去し、吹き抜けを作るものであった。ただでさえ小さな家なのに、費用をかけて面積を減らすそれは、慣れ親しんだ賃貸像を根本的に変えるものであり、その先にある未知の領域への転換を象徴していた。

彼は、通常なら躊躇するだろう案に喜びを感じ、実現しようと決意した。そこには、先進的な視点があり、それが再生可能な未来を切り拓く力となることを信じていた。

かくして、建物はその本質を剥き出しにしていった。外からは空っぽに見えるかもしれないが、そこには再生する可能性を秘めた原型が存在している。